Γράφει ο Χρήστος Ηλ. Τσίχλης Δικηγόρος Αθηνών
Χωρίς τη σύνταξη έκθεσης αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, τα επί του ενδίκου ακινήτου αυθαίρετα κτίσματα θεωρούνται ανύπαρκτα και ως εκ τούτου επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου, επί του οποίου αυτά έχουν ανεγερθεί.
Επειδή κατά το άρθρο 17 παρ. 1 και 10 του Ν. 1337/1983 “επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων κ.λπ.” τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές εν γένει, που ανεγείρονται μετά την 31η Ιανουαρίου 1983 εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, καθώς και όσα δεν εξαιρούνται, σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού, κατεδαφίζονται υποχρεωτικά από τους κυρίους ή συγκυρίους τους, έστω και αν έχει αποπερατωθεί η κατασκευή ή αν το κτίσμα κατοικείται ή χρησιμοποιείται με οποιονδήποτε τρόπο (παρ. 1). Πριν από την κατεδάφιση των κατεδαφιστέων αυθαιρέτων του άρθρου αυτού δεν επιτρέπεται α) η μεταβίβασή τους ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σ’ αυτά ή στο οικόπεδο, πάνω στο οποίο κατασκευάσθηκαν. Κάθε μεταβίβαση, που γίνεται κατά παράβαση των ανωτέρω θεωρείται αυτοδίκαια και εξαρχής άκυρη…. Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 1 του π.δ/τος 5/1983 “περί χαρακτηρισμού και κατεδάφισης νέων αυθαιρέτων κατασκευών κλπ, που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 17 παρ. 7 του Ν. 1337/1983 “Ηδιαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυθαιρέτου, όταν δεν πρόκειται για τις περιπτώσεις του άρθρου 3 του παρόντος (κτίσματα που εντοπίζονται κατά την ώρα που κατασκευάζονται – επ’ αυτοφώρω -) γίνεται ύστερα απόαυτοψία υπαλλήλου της κατά τόπο αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, που συντάσσει επί τούτου σχετική έκθεση, η οποία αφορά το αυθαίρετο και μόνο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή του …..Η έκθεση περιλαμβάνει επίσης σημείωση ότι κάθε ενδιαφερόμενος έχει δικαίωμα μέσα σε ανατρεπτική προθεσμία δέκα ημερών από την ημερομηνία τοιχοκόλλησης της έκθεσης να καταβάλει ένσταση …. Αναφέρεται επίσης η ημερομηνία της αυτοψίας και η ειδοποίηση ότι αν περάσει άπρακτη η προθεσμία αυτό το αυθαίρετο θα κατεδαφιστεί .
Ελεύθερα μπορούν να μεταβιβάζονται τα αυθαίρετα ακίνητα που τακτοποιούνται με βάση τη σχετική ρύθμιση τακτοποίησης των αυθαιρέτων. Μετά την περαίωση της διαδικασίας τακτοποίησης επιτρέπεται η μεταβίβαση του αυθαίρετου ακινήτου ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε αυτό, αφού εκδοθεί η σχετική βεβαίωση μηχανικού ότι «…. οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 και δεν υπάγονται σε καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του ν. 4014/2011».
ΑΠΟΦΑΣΗ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ:Με απόφαση του Αρείου Πάγου(183/2017 ΑΠ ) τελεσιδίκησε περίπτωση διόροφου 280 τ.μ., σύμφωνα με την οποία επιτρέπονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων με κτίσματα άνευ οικοδομικής αδείας κατασκευασθέντα μετά την 31.3.1983 (νέα αυθαίρετα), όταν αυτά δεν αναγράφονται στις δικαιοπραξίες και στις δηλώσεις συμβαλλομένων.
Με την υπ’ αριθ. 183/2017 απόφαση του Αρείου Πάγου, επιτρέπονται οι μεταβιβάσεις ακινήτων με κτίσματα άνευ οικοδομικής αδείας κατασκευασθέντα μετά την 31.3.1983 (νέα αυθαίρετα), αφού αυτά δε θα αναγράφονται στις δικαιοπραξίες και στις δηλώσεις συμβαλλομένων διότι θεωρούνται «ΑΝΥΠΑΡΚΤΑ ΚΤΙΣΜΑΤΑ» και μάλιστα χωρίς έννομες συνέπειες.
Αυθαίρετο κτίσμα, εν τέλει, δεν είναι αυτό που δεν έχει οικοδομική άδεια (βάσει ΓΟΚ-1973, ΓΟΚ-1985, ΝΟΚ-2012, ΣτΕ.2729/2011, κ.α) αλλά εκείνο που έχει χαρακτηρισθεί με την σύνταξη της κατά το π.δ.5/1983 έκθεσης αυτοψίας της αρμόδιας πολεοδομίας ώστε να επέλθουν οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα του. [καίτοι η διαδικασία χαρακτηρισμού ενός κτίσματος ως αυθαιρέτου αποτελεί προϋπόθεση για την επιβολή των προβλεπόμενων, και μόνο, διοικητικών κυρώσεων (ΑΠ.Ολ.33/1990, ΑΠ.801/1988, ΑΠ.191/1989, ΑΠ.371/2009, ΣτΕ.1167/2011) αλλά και που το π.δ.5/1983 έχει καταργηθεί από το π.δ.267/1998]
Κατ’ επέκταση σύμφωνα με το σκεπτικό της συνυποβληθείσας ΑΠ.183/2017, οποιαδήποτε δικαιοπραξία (εν ζωή εκούσια, κ.α) με απόκρυψη οποιασδήποτε «ανύπαρκτης» κατασκευής (νέας αυτοτελής εξ’ολοκλήρου χωρίς παντάπασιν οικοδομική άδεια, κ.α) «ΕΙΝΑΙ ΕΓΚΥΡΗ», άρα και δε συντρέχουν λόγοι νομιμοποίησης και τακτοποίησής αυτής πριν την μεταβίβαση του ακινήτου, με ότι συνεπάγει αυτό για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης.
